Порой даже несколько процентов могут сыграть весьма значимую роль. Особенно если речь идет о процентах по ипотеке, снизить которые нередко помогает рефинансирование данного кредита. Пошаговая инструкция по рефинансированию ипотеки в 2026 году, ответы на самые популярные вопросы и советы экспертов - в материале “РИА Недвижимость”.
Что такое рефинансирование ипотеки и зачем оно необходимо
Под термином “рефинансирование ипотеки” подразумевают процедуру, в результате которой действующий кредитный договор меняется на новый, в идеале - с уже более выгодными для заемщика условиями. Это может быть сделано как в том же банке, где был взят первый кредит, так и в другой организации.
“Важно понимать, что подобное перекредитование доступно клиентам, которые не нарушали график платежей. Однако некоторые люди порой путают два созвучных по названию банковских продукта — рефинансирование и реструктуризацию. Первый (то есть рефинансирование) банки предлагают клиентам без проблем с обслуживанием долга, когда ставки на рынке снижаются, как в 2026 году, — объясняет Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса “Выберу.ру”. — А вот реструктиризация адресована уже тем, кто не справляется с ипотечной нагрузкой, например, из-за снижения зарплаты. Нередко за этим продуктом в “свой” банк обращаются клиенты, которые либо уже нарушили график погашения долга, либо балансируют на грани проблем и вынуждены принимать меры профилактики. К примеру, во взаимодействии со кредитором увеличивать срок ипотеки, тем самым снизив ежемесячный платёж. По сути банки реструктурируют “старый” долг, давая проблемным клиентам послабления. Тогда как рефинансирование ипотеки — это всегда новый жилкредит”.
Как правило, к рефинансированию россияне прибегают для того, чтобы снизить процент по текущему кредиту и, соответственно, уменьшить размер ежемесячного платежа и переплаты, а также изменить срок кредита (то есть выплатить его как можно быстрее).
“По моей практике, в основном за рефинансированием сегодня обращаются и получают его ипотечные заемщики, а также розничные клиенты, привлекавшие потребительские и автокредиты в 2024 году по повышенным процентным ставкам. Бизнес обращается за этим продуктом значительно реже”, - говорит Ольга Горюкова, кандидат экономических наук, отраслевой эксперт.
Однако прежде, чем принять решение о рефинансировании ипотеки и заключить новый договор, очень важно тщательно проанализировать все условия, которые предлагают банки, чтобы выбрать наиболее оптимальный вариант.
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Далеко не в каждой ситуации имеет смысл заниматься рефинансированием ипотеки. Это целесообразно лишь в том случае, если новые условия оказываются намного выгоднее текущих. Например, ставка по кредиту станет ниже или переплата уменьшится. К рефинансированию имеет смысл прибегать и в том случае,если ежемесячный платеж стал слишком серьезной нагрузкой для личного или семейного бюджета.
“Заемщики идут на рефинансирование, если в жизни случилось что-то, из-за чего платить в текущей конфигурации стало сложнее. Например, снизился доход, при этом кредитов несколько, а тот или иной банк предлагает хорошую ставку на рефинансирование. Или в период высокой ключевой ставки был взят кредит с высокой ставкой, а затем ключевая снизилась, - почему не попробовать взять кредит подешевле?” — говорит Евгения Боднар, экономист, юрист и эксперт по банкротству компании "Финансово-правовой альянс".
Снижение процентной ставки
Многие эксперты сходятся во мнении, что процедура рефинансирования ипотеки оправдает себя и будет по-настоящему выгодна в том случае, если разница в ставках между существующим и новым кредитом будет составлять не меньше 1,5-2 процентов.
“В 2026 году средние ставки по рефинансированию могут колебаться в районе 16,9 процента в начале года с перспективой снижения до 13–14 процентов к концу года”, — говорит руководитель юридического отдела Независимого Профсоюза “Новый Труд” Сергей Довгаль.
“Рефинансирование, действительно, может быть выгодным, но только если экономия на процентах перекрывает все сопутствующие расходы: новое страхование, оценку недвижимости, регистрацию сделки и другие затраты, поэтому ориентироваться стоит не на новую ставку как таковую, а на итоговую финансовую выгоду, — отмечает Анастасия Андрейчук, предприниматель и эксперт по недвижимости, член Ассоциации риэлторов. — Самый понятный сценарий — это снижение процентной ставки. Например, ипотека на 6 млн рублей сроком на 20 лет под 18% предполагает платеж около 92,6 тыс. рублей в месяц. При рефинансировании под 16% платёж снижается примерно до 83,5 тыс., то есть экономия составляет около 9 тыс. рублей ежемесячно. На длинной дистанции это может дать до 2,2 млн рублей экономии по переплате, даже без учета дополнительных расходов, поэтому снижение ставки хотя бы на 1,5-2 процентных пункта при длительном сроке кредита уже может иметь смысл”.
Сроки и этапы кредитования
Выгодным или нет в итоге окажется рефинансирование текущего ипотечного кредита, во многом зависит и от оставшегося срока кредита. “Чем он больше, тем заметнее эффект рефинансирования, поскольку в начале выплат основную часть платежа составляют проценты. Если до конца кредита осталось 3–5 лет, выгода часто минимальна, большая часть процентов уже выплачена”, — разъясняет Анастасия Андрейчук.
“Всегда рекомендуется запрашивать в банке график платежей и смотреть, сколько ещё осталось выплачивать процентов. Маленький остаток долга, например менее 1 миллиона рублей, тоже делает рефинансирование бессмысленным - экономия будет копеечной и не окупит расходы”, — добавляет Сергей Довгаль.
Участие в льготных программах
Нередко россияне хотят воспользоваться рефинансированием кредита для того, чтобы сменить текущие условия на более выгодное предложение действующей льготной программы ипотеки. “Самые низкие ипотечные ставки прописаны в госпрограммах: 2% для дальневосточной и арктической ипотеки, 3% — для сельской, 6% — для ИТ-ипотеке и семейной. Но правила субсидированных ипотек не разрешают рефинансировать долг, к примеру, заменив рыночную ставку на льготную, — говорит Ярослав Баджурак. — Исключение — частный случай для семей с детьми. Они вправе рефинансировать ипотеку без льгот под субсидированную государством ставку, если в семье родился ребенок, а супруги и ипотечная недвижимость подпадают под требования конкретной госпрограммы”.
Требования к заемщику при рефинансировании ипотеки
Далеко не каждый гражданин может рассчитывать на положительное решение по рефинансированию ипотеки. Нужно отметить, что для банков их зарплатные клиенты или сотрудники клиентов-партнеров всегда являются более интересным сегментом, ведь у них уже есть достаточно полное и достоверное понимание их финансового положения и платежной дисциплины.
Когда речь идет о новых клиентах, то учитывается множество разных факторов: возраст, стаж работы, платежеспособность и текущая кредитная история заемщика, наличие каких-либо обременений на рассматриваемом объекте недвижимости и так далее.
“Далеко не факт, что банк вообще одобрит рефинансирование ранее взятой ипотеки у конкурента. Клиент может не пройти по долговой нагрузке, допустим, если дополнительно оформил кредит на ремонт и кредитную карту”, — говорит Ярослав Баджурак.
Документы и подтверждение дохода
В первую очередь банку необходимо убедиться, что потенциальный заемщик является платежеспособным, то есть сумеет погасить кредит вовремя и без проблем. Для этого нужно оценить доходы гражданина (это может быть зарплата, пенсия, доходы от бизнеса и так далее). Для этого в банк можно предоставить справку 2-НДФЛ или заполнить аналогичный документ по той форме, которая предусмотрена в конкретном банке.
Также может потребоваться и подтверждение того, что у потенциального заемщика есть стабильная работа (в этом может помочь выписка из трудовой книжки).
Кредитная история и долговая нагрузка
В процессе рефинансирования ипотеки внимательно проверяются как кредитная история заемщика, так и уровень долговой нагрузки.
“Идеальная кредитная история - залог одобрения. Банк также рассчитывает долговую нагрузку заемщика. Если она высокая, могут отказать или предложить меньшую сумму”, — отмечает Сергей Довгаль.
“Отдельное внимание уделяется платежной дисциплине по текущей ипотеке: даже небольшие просрочки часто становятся причиной отказа”, — добавляет Анастасия Андрейчук.
Особые ситуации и ограничения
Рефинансирование ипотеки могут заметно осложнить и некоторые жизненные ситуации, а также особенности текущей сделки. Например, если жилье было приобретено с использованием материнского капитала. “
“В случае получения материнского капитала необходимо выделить детям доли после рефинансирования. Это усложняет процесс, но не делает его невозможным. При разводе, если ипотека оформлена на обоих супругов, потребуется согласие второго заемщика на рефинансирование или соответствующее решение суда, — говорит Анна Зеленская, эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию. — В случае, если квартира подешевела и стала стоить меньше остатка долга, то банк может отказать. В моей практике был случай, когда клиенту пришлось внести 400 000 рублей из собственных средств, чтобы банк одобрил сделку”.
Рефинансирование ипотеки в 2026 году: пошаговая инструкция
Процесс рефинансирования включает несколько основных этапов, каждый из которых требует особой подготовки. Для каждого конкретного случая, в зависимости от обстоятельств, они могут незначительно отличаться в нюансах, но в целом остаются неизменными.
1. Проверка кредитоспособности
В первую очередь любой банк должен удостовериться, что клиент является надежным заемщиком и сможет справиться с погашением нового кредита. Для этого ему необходимо собрать ключевую информацию для подтверждения платежеспособности гражданина. В рамках такой проверки представители банка смогут убедиться, что за период действия существующего кредита уровень доходов, семейное и материальное положение заемщика не изменились и по-прежнему остаются стабильными и соответствуют основным требованиям для получения нового займа.
“Так как рефинансирование ипотеки — новый кредит, любой банк после рассмотрения заявки и оценки платежеспособности клиента назначает ставку, сумму и срок кредитования каждому заемщику индивидуально. Рассматривая заявку на “реф”, банки руководствуются собственными кредитными политиками, внутренними методиками оценки (скоринга) и конъюнктурой рынка. Нельзя быть на сто процентов уверенным в том, что ваша хорошая кредитная история обеспечит минимальную ставку. Как правило, банк дает скидку по ставке клиентам с зарплатной картой или вкладом”, — говорит Ярослав Баджурак.
2. Выбор банка и предложения
Решение должны принять не только банки, но и сами заемщики, внимательно изучив предложения различных финансовых организаций и выбрав то, что будет наиболее выгодно в конкретных условиях. На сайте большинства банков можно найти специальные онлайн-калькуляторы, которые помогают наглядно оценить ключевые параметры займов: размер ежемесячного платежа, процентную ставку, примерный уровень дохода заемщика для комфортного погашения кредита и так далее.
Гражданам рекомендуется внимательно сравнить предложения нескольких банков перед тем, как принять окончательное решение.
3. Учет дополнительных расходов
Важно помнить, что процесс рефинансирования ипотечного кредита подразумевает ряд дополнительных расходов для заемщика, которые также необходимо учитывать при принятии решения. Так, новому банку может потребоваться оценка рыночной стоимости недвижимости, а также документ из предыдущего банка, в котором будут указаны сведения об остатке долга и вносимых платежах.
“Потребуется страхование жизни и недвижимости, в новом банке оно может стоить дороже. Оценка недвижимости обойдется в несколько тысяч рублей. Нужно оплатить госпошлину за регистрацию ипотеки. Комиссия за досрочное погашение в старом банке встречается редко, но проверить стоит. Возможны комиссии нового банка за выдачу кредита в размере 0,5–3 процента от суммы. В целом на первичные расходы следует подготовить минимум 10–15 тысяч рублей. Из-за скрытых платежей реальная ставка может оказаться выше заявленной на 0,5–2 процентных пункта”, — резюмирует Сергей Довгаль.
4. Подача заявки
Определившись с тем, в каком именно банке будет оформлен новый займ, гражданин подает заявку на рефинансирование ипотеки.
“К заявке понадобятся: копии паспорта и справки о доходах, документы на ипотечную квартиру (договор ДДУ или свидетельство о регистрации), копия старого ипотечного договора; реквизиты ссудного счета в банке, выдавшем жилищный кредит; справка об остатке задолженности, в которой указана просрочка, реструктуризация или их отсутствие”, — говорит Ярослав Баджурак.
Если для принятия решений банку потребуются дополнительные документы, они запросят их у заемщика.
5. Оценка недвижимости
Как правило, при рефинансировании ипотечного займа банк требует от заемщика актуальный отчет, отражающий текущую стоимость залогового имущества на рынке. Эксперты рекомендуют обращаться для этого с тем специалистам и компаниям, которые аккредитованы конкретным банком. Как отмечает Сергей Довгаль, данный отчет действителен ограниченное время, обычно 3–6 месяцев.
Помимо данного отчета также потребуется дополнить пакет документов кадастровым паспортом, прошлым кредитным договором и соответствующим ему графиком платежей и другими документами.
6. Основной процесс рефинансирования
После того, как все документы будут приняты, начинается непосредственно сам процесс рефинансирования кредита.
“После одобрения заявки новый кредитор перечислит деньги для погашения прежнего долга на счет в старый банк. Заемщика обяжут самостоятельно обратиться в другой банк с заявлением о досрочном погашении долга. Если этого не сделать, проценты продолжат начисляться. Закрыв старую ипотеку, клиент должен взять справку и отнести его в банк, где рефинансировал жилищный кредит”, — поясняет Ярослав Баджурак.
7. Снятие и регистрация обременения
Финальный этап, который также очень важен при рефинансировании ипотеки — это снятие обременения с квартиры и регистрация новых ограничений (уже со стороны другого банка)
“Старый банк снимает обременение с квартиры, подавая заявление в Росреестр. Новый банк регистрирует свое обременение на квартиру. На это может уйти до полугода, но в течение этого срока ипотека выплачивается уже новому банку”, — комментирует Сергей Довгаль.
Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки
Спрос на рефинансирование ипотеки остается достаточно высоким, ведь преимущества данной процедуры для многих граждан очевидны. Но при этом нельзя забывать и игнорировать возможные риски.
Преимущества
Среди основных преимуществ рефинансирования ипотеки можно выделить:
— снижение размера ежемесячного платежа;
— уменьшение общей переплаты по кредиту;
— выбор более комфортных условий кредитования.
Недостатки и риски
Есть у процедуры рефинансирования и ряд недостатков:
— дополнительные расходы на повторное страхование, оценку недвижимости и другие пункты;
— потраченное время и силы на процедуру оформления нового кредитного договора;
— продление срока погашения ипотеки (для снижения ежемесячного платежа это в целом может оказаться полезным, но откладывает момент того, когда гражданин станет полноправным собственником жилья).
“В нашей практике часто бывали случаи, когда рефинансирование ипотеки не имело под собой никакой пользы: ставка существенно не снижалась, или расходы в связи с оформлением нового кредита (комиссии, расходы на страхование и прочие) превышали возможную выгоду от рефинансирования. Может случиться и так, что у рефинансированного ипотечного кредита короче срок выплаты, и заемщик неожиданно для себя столкнется с повышенной финансовой нагрузкой на бюджет... Потом человек не может платить, и приходится расстаться с ценным имуществом или даже крышей над головой. Вместо этого неплохой альтернативой рефинансированию может стать банкротство физического лица”, — отмечает Евгения Боднар.
Мнение эксперта
“Одна из самых частых ошибок заемщиков — вестись на низкую ставку. Смотреть нужно не на рекламную ставку, а на полную стоимость кредита и рассчитывать полные расходы. Вторая распространённая ошибка — не считать точку безубыточности. Необходимо рассчитать, через сколько месяцев экономия от нового платежа перекроет расходы на рефинансирование. Если этот срок больше года или двух, возможно, игра не стоит свеч. И наконец, рефинансироваться, когда большая часть процентов уже выплачена — тоже ошибка. Если прошло больше половины срока ипотеки, лучше оставить всё как есть”, — перечисляет Сергей Довгаль.
“Ставки ипотеки в 2026 году плавно снижаются, но очевидно, что рефинансирование ипотеки под 20% — это дорого и по силам не всем. Поможет уменьшить ставку рефинансирования платная опция для понижения ставки, которая есть у многих ведущих кредиторов. Однако для ее приобретения придётся дополнительно потратить свои же деньги, — говорит Ярослав Баджурак. — Значит, нужно внимательно считать, насколько это выгодно. Наши оценки говорят о том, что опция работает на больших суммах и длинных сроках рефинансирования (то есть когда не выплачена большая часть долга). А вот если новую ипотеку вы планируете погасить досрочно, например, за счёт продажи другой недвижимости, то никакой экономии не будет. По сути вы заплатите комиссию, которую банк вам не вернёт”.
Часто задаваемые вопросы о рефинансировании ипотеки
В этом разделе мы собрали ответы от экспертов по наиболее значимым и актуальным вопросам о рефинансировании ипотечного кредита.
Почему могут отказать в рефинансировании?
Существует целый ряд причин, по которым гражданину могут отказать в рефинансировании ипотеки, и в целом они аналогичны тем, что действуют при выдаче большинства других крупных кредитов. Данный перечень включает:
— наличие просрочек в платежах по текущему кредиту;
— плохая кредитная история;
— слишком высокая долговая нагрузка;
— неудовлетворительные результаты проведенной оценки недвижимости (например, существенное снижение ее стоимости или выявленные юридические сложности);
— недостаточно высокий доход потенциального заемщика и т.д.
Сколько стоит рефинансирование ипотеки?
Рассчитывать на то, что процедура рефинансирования ипотеки принесет только финансовую выгоду без дополнительных затрат, не приходится. Бесплатно осуществить данную процедуру у граждан вряд ли получится.
“Как показывают наш анализ программ рефинансирования в разных банках, стоимость может варьироваться в зависимости от параметров ипотечного долга. Ориентировочно, мы советуем иметь ввиду расходы не ниже 1%-1,5% от суммы жилкредита. Кстати, именно поэтому нет смысла рефинансировать ипотеку, если "новая" ставка ниже "старой" на минимальные — 1-2%. Ведь незначительную выгоду от перекредитования перекроют накладные расходы, — отмечает Ярослав Баджурак. — По нашим приблизительным оценкам суммарно, они могут достигать до 0,5%-1% от суммы рефинансирования и набора услуг. В среднем рефинансирование обходится в 35 — 50 тысяч рублей для средней суммы ипотеки в 3,5 млн рублей”.
Что нужно для рефинансирования?
По словам экспертов, минимальный пакет документов, которые могут понадобиться для рефинансирования кредита, включает:
— паспорт заемщика;
— СНИЛС;
— предыдущий кредитный договор;
— справка об остатке долга;
— документы на квартиру;
— справка, которая послужит подтверждением дохода, документ, подтверждающий занятость заемщика.
Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?
“Да, такой вариант возможен, это внутреннее рефинансирование или пересмотр условий. Процедура проще, но ставка не всегда становится существенно ниже, чем у конкурентов”, — говорит Анастасия Андрейчук.
Сколько времени занимает рефинансирование?
“Весь процесс от подачи заявки до полного перехода в новый банк может занять от 2–3 недель до 1,5–2 месяцев в зависимости от скорости работы банков и Росреестра”, — отмечает Сергей Довгаль.